Chống thấm khe lún nhà liền kề cần làm đúng thứ tự: làm sạch khe, chèn xốp đúng độ sâu rồi trám keo đàn hồi. Khe bị trám cứng bằng vữa hoặc keo lão hóa sẽ nứt, bong và rò nước lại. Alo Việc Nhà sẽ giải thích chi tiết khe lún là gì, nguyên nhân thấm và quy trình xử lý.
Khe lún là gì và nằm ở đâu trong nhà?
Khe lún là khe hở chạy thẳng đứng giữa hai khối nhà hoặc hai phần nhà, để mỗi bên lún và dịch chuyển độc lập. Khe tách hoàn toàn từ móng lên mái, nên hai phần nhà không bị kéo nứt khi lún lệch nhau.
Ở nhà liền kề, khe lún thường nằm giữa hai nhà, lộ ra ở tường bên, mặt tiền, sân thượng, mái và ban công. Dưới đây là lý do khe này hay bị thấm và cách xử lý đúng, để anh/chị chọn phương án phù hợp.
Vì sao khe lún bị thấm?
Khe lún thấm chủ yếu vì nước mưa tìm được đường vào qua một khe hở không còn kín. Dưới đây là các nguyên nhân thường gặp, từ keo trám hỏng đến khe bị bịt cứng bằng vữa.
Nước mưa theo khe chảy vào tường
Khe lún là đường hở thẳng đứng nên nước mưa tạt vào mặt tiền dễ chảy xuống và ngấm sang tường hai bên. Nước lan vào lớp vữa, gạch rồi ra mặt trong, tạo vệt loang, mốc và bong sơn dọc theo khe. Một bài hướng dẫn chống thấm nhà liền kề cũng nhắc nước mưa có thể vào nhà qua khe hở giữa hai tường.
Keo trám cũ, nứt, bong
Keo trám khe chịu nắng mưa và co giãn liên tục nên lão hóa, nứt, mất độ dẻo và bong khỏi thành khe. Chỗ keo bong tạo ra khe nhỏ cho nước vào, nhất là ở góc và chỗ nối tường và sân thượng. Anh/chị nên kiểm tra keo sau mùa mưa và trám lại sớm khi thấy nứt hoặc hở mép.
Hai nhà chuyển vị khác nhau, khe rộng hẹp thất thường
Hai nhà có móng, tải trọng và nền đất khác nhau nên có thể lún lệch nhau, làm khe chỗ rộng chỗ hẹp. Khe quá hẹp thì keo bị ép, khe quá rộng thì keo bị kéo căng, cả hai đều dễ rách mép. Khe thay đổi bất thường là tín hiệu cần theo dõi thêm, vì nguyên nhân có thể nằm ở móng chứ không riêng lớp trám.
Khe ở mái, sân thượng không có tấm che
Khe ở mái và sân thượng nằm ngay chỗ nước đọng, nếu không có tấm che thì nước mưa rơi thẳng vào khe. Nước đi xuống theo khe, thấm vào trần và tường các tầng bên dưới dù lớp keo ở mặt tiền vẫn còn tốt. Vì vậy khe ở sân thượng cần tấm che hoặc lớp phủ riêng, không thể xử lý giống khe ở tường.
Khe bị trám cứng bằng vữa
Nhiều nhà trám khe lún bằng vữa xi măng cho kín, nhưng vữa cứng không co giãn theo chuyển vị của hai nhà. Khi hai nhà dịch chuyển, vữa nứt, bong và để lại khe nhỏ cho nước vào, đồng thời có thể làm nứt tường hai bên. Khe cần vật liệu đàn hồi như xốp và keo, vì khe lún sinh ra để hai nhà chuyển động độc lập.
Khe bị thấm hay nhà đang lún bất thường?
Không phải khe nào bị thấm cũng do nhà lún, nhiều trường hợp chỉ là keo hỏng hoặc thiếu tấm che. Dưới đây là cách phân biệt, theo dõi khe tại nhà và lúc nào cần mời kỹ sư kết cấu.
Dấu hiệu khe chỉ bị thấm
Khe chỉ bị thấm khi độ rộng khe gần như không đổi, mép keo nứt hoặc bong, và vệt ẩm chỉ xuất hiện sau mưa. Tường hai bên vẫn phẳng, không có vết nứt mới ở góc cửa, dầm hoặc sàn, và cửa đóng mở bình thường. Trường hợp này thường chỉ cần xử lý lớp trám và chống thấm, chưa cần can thiệp kết cấu.
Dấu hiệu nhà lún bất thường
Nhà lún bất thường thường có khe rộng dần theo thời gian, hai nhà lệch cao độ, cửa kẹt và nứt mới ở tường. Vết nứt chạy chéo, rộng dần hoặc xuất hiện nhanh cần được chú ý hơn vết nứt chân chim nhỏ. Theo các trang báo, ghi lún đều vài cm theo thiết kế không ảnh hưởng ổn định, còn lún không đều mới gây nứt.
| Tiêu chí | Khe chỉ bị thấm | Nhà lún bất thường |
| Độ rộng khe | Gần như không đổi theo thời gian | Rộng dần hoặc chỗ rộng chỗ hẹp |
| Vết nứt | Keo nứt, bong mép | Nứt chéo, nứt mới ở tường, trần, sàn |
| Độ ẩm | Chỉ xuất hiện sau mưa | Có thể kèm cửa kẹt, sàn nghiêng |
| Hướng xử lý | Trám lại khe, chống thấm | Mời kỹ sư kết cấu kiểm tra trước |
Lưu ý: Bảng chỉ mang tính tham khảo, không thay cho đánh giá của kỹ sư tại công trình.
Cách theo dõi khe tại nhà
Anh/chị đo độ rộng khe tại vài vị trí cố định bằng thước, ghi ngày và chụp ảnh có thước đặt cạnh để so sánh. Có thể dán mốc thạch cao hoặc vạch dấu hai bên vết nứt, rồi kiểm tra lại sau vài tuần và sau mùa mưa. Nếu số đo thay đổi liên tục, anh/chị nên dừng trám khe và gọi kỹ thuật dịch vụ chống thấm đến kiểm tra.
Cách chống thấm khe lún nhà liền kề
Cách chống thấm khe lún phụ thuộc vị trí khe, độ rộng khe và việc anh/chị có tiếp cận được khe hay không. Dưới đây là bốn cách thường dùng, mỗi cách phù hợp một vị trí và một tình huống khác nhau của khe.
Chèn xốp và trám keo đàn hồi
Cách phổ biến nhất là chèn thanh xốp PE vào khe rồi trám keo đàn hồi lên trên, thường là keo polyurethane cho bê tông. Xốp khống chế độ sâu của keo và ngăn keo dính ba mặt, nhờ đó keo co giãn được theo chuyển vị. Đường kính xốp phải lớn hơn bề rộng khe, một hãng khuyến nghị lớn hơn 50%, ví dụ khe 20mm dùng xốp 30 mm.
Phủ lớp chống thấm co giãn mặt ngoài
Phủ thêm lớp chống thấm co giãn bên ngoài lớp keo giúp bảo vệ keo khỏi nắng mưa và che các mép dễ hở. Lớp phủ này cần dẻo, bám tốt và co giãn theo khe, vì vật liệu cứng sẽ nứt khi hai nhà dịch chuyển. Cách này phù hợp mặt tiền và tường ngoài, còn khe đọng nước ở sân thượng vẫn cần phương án che riêng.
Tấm che khe cho mái, sân thượng
Khe ở mái, sân thượng nên có tấm che khe, thường là tấm kim loại hoặc tấm màng vắt qua khe để dẫn nước ra. Tấm che phải cho hai nhà dịch chuyển độc lập, nên chỉ bắt cố định về một phía để không gây kẹt. Một bài về nhà liền kề còn gợi ý đặt máng thoát nước dọc khe giáp ranh và sơn PU để máng chống oxy hóa.
Khe hẹp, không với tới được
Khe quá hẹp hoặc nằm giữa hai tường sát nhau không đặt được xốp và keo, nên cần xử lý từ phía thao tác được. Thợ thường chống thấm mặt ngoài, trám phần miệng khe nhìn thấy và xử lý các điểm nước vào như mái, ban công. Nếu khe đã rỉ nước sang nhà bên cạnh, hai gia đình nên phối hợp khảo sát vì khe nằm giữa hai nhà.
Quy trình chống thấm khe lún đúng kỹ thuật
Chống thấm khe lún đúng kỹ thuật là làm khe sạch, khô, đúng kích thước rồi mới trám, bỏ bước nào keo cũng dễ bong. Dưới đây là quy trình anh/chị hoặc thợ có thể đối chiếu từng bước khi nghiệm thu công trình.
Bước 1: Làm sạch khe, bỏ keo và vật liệu cũ
Cạo bỏ keo cũ, vữa trám cứng, rêu và bụi bẩn trong khe cho đến khi lộ thành khe sạch. Hút bụi hoặc thổi sạch, để khe khô, vì dầu, bụi, nước và lớp keo cũ làm keo mới khó bám. Dán băng keo che hai mép khe để đường keo thẳng đẹp và không dính bẩn lên tường.
Bước 2: Xử lý bề mặt, quét lớp lót
Vá các chỗ vữa vỡ, mẻ ở thành khe cho phẳng và chắc, rồi chờ vữa vá khô hoàn toàn. Sau đó quét lớp lót lên thành khe nếu nhà sản xuất keo yêu cầu, và chờ lớp lót khô. Lớp lót giúp keo bám chắc lên bê tông và gạch xốp, loại lót cần theo đúng hướng dẫn của hãng keo.
Bước 3: Chèn xốp đúng độ sâu
Chèn thanh xốp PE vào khe bằng dụng cụ đầu tù, không dùng vật nhọn làm thủng xốp. Đặt xốp sâu sao cho lớp keo phía trên có chiều rộng gấp khoảng 2 lần chiều sâu, theo tỷ lệ 2:1 thường dùng. Hãng Bostik lưu ý xốp bị rách có thể thoát khí gây bọt trên mặt keo, nên cần chèn nhẹ tay.
Bước 4: Trám keo đàn hồi
Bơm keo liên tục từ đầu đến cuối khe, ép đầy khe để keo bám sát hai thành khe và mặt xốp. Miết keo một đường liên tục bằng dụng cụ đầu lõm trước khi keo se mặt, và không dùng ngón tay để miết. Bóc băng keo che ngay sau khi miết, rồi để keo khô theo thời gian ghi trên bao bì.
Bước 5: Phủ lớp chống thấm co giãn
Sau khi keo khô, phủ lớp chống thấm co giãn lên vùng khe và phần tường rộng ra hai bên khe. Quét hai lớp mỏng, lớp sau quét khi lớp trước khô theo hướng dẫn của hãng vật liệu. Khe ở sân thượng cần lắp thêm tấm che khe ở bước này và kiểm tra thoát nước quanh khe.
Bước 6: Tưới nước thử, nghiệm thu
Chờ lớp chống thấm khô theo hướng dẫn rồi tưới hoặc xịt nước dọc khe, khe sân thượng có thể ngâm nước thử vài giờ. Quan sát phía trong nhà, tường và trần hai bên khe để xem còn vệt ẩm hay không. Nếu còn thấm, thợ phải dò lại điểm nước vào và xử lý xong rồi mới hoàn thiện lớp sơn.
FAQ – Câu hỏi thường gặp khi chống thấm khe lún
Có trám khe lún bằng vữa xi măng được không?
Không nên, vì vữa xi măng cứng và không co giãn nên sẽ nứt khi hai nhà dịch chuyển. Khe lún cần xốp PE và keo đàn hồi để vừa kín nước vừa cho hai nhà chuyển động độc lập.
Khe giữa hai nhà bị thấm thì ai phải xử lý?
Khe nằm giữa hai nhà nên nước có thể vào từ cả hai phía, và thỏa thuận chung giữa hai gia đình thường nhanh nhất. Anh/chị nên chụp ảnh vết thấm, xác định phía nước vào rồi cùng thống nhất phạm vi và chi phí xử lý.
Khe lún nứt rộng dần có nguy hiểm không?
Có thể, vì khe rộng dần cho thấy hai nhà đang lún hoặc dịch chuyển lệch nhau chứ không đơn thuần do keo hỏng. Anh/chị nên đo khe định kỳ, ghi ngày và mời kỹ sư kết cấu kiểm tra khi số đo tăng liên tục.
Chống thấm khe lún bao lâu thì phải làm lại?
Tuổi thọ phụ thuộc loại keo, vị trí khe, nắng mưa và mức chuyển vị của hai nhà, nên không có số năm cố định. Anh/chị nên kiểm tra keo sau mỗi mùa mưa và trám lại khi thấy nứt, bong hoặc mất độ dẻo.
Chi phí chống thấm khe lún khoảng bao nhiêu?
Chi phí phụ thuộc chiều dài khe, độ rộng, độ cao thi công, loại keo và việc có cần tấm che hay không. Anh/chị liên hệ Alo Việc Nhà qua hotline 0944 661 839 để được khảo sát và báo giá riêng cho từng khe.
