Chống thấm tường chung cư cần xác định nước đến từ căn hộ mình, căn hộ khác hay phần chung. Xử lý đúng nguồn và đúng vị trí mới tránh được thấm lại và tranh chấp hàng xóm. Alo Việc Nhà hướng dẫn từng trường hợp, từ nguyên nhân đến quy trình thi công trong chung cư.
Vì sao tường chung cư bị thấm?
Tường chung cư có thể thấm do nước từ căn hộ khác, từ đường ống, từ máy lạnh hoặc từ lớp ngoài xuống cấp. Dưới đây là các nguyên nhân thường gặp, mỗi nguyên nhân cần một cách kiểm tra và xử lý riêng.
Thấm từ căn hộ trên hoặc bên cạnh
Nước rò từ nhà vệ sinh, bếp hoặc ống nước căn hộ trên và bên cạnh có thể ngấm qua sàn, tường sang nhà anh/chị. Dấu hiệu thường là vệt loang ố vàng ở trần, góc tường, tăng lên khi nhà bên dùng nước. Nguồn thấm nằm ngoài căn hộ nên cần chụp ảnh ghi nhận và báo sớm cho ban quản lý hoặc chủ nhà bên kia.
Ống nước âm tường rò rỉ
Ống cấp nước âm tường bị rò ở mối nối hoặc co cút làm tường ẩm liên tục, dù trời không mưa. Dấu hiệu là mảng ẩm chạy theo đường ống, sơn phồng, bong và có mùi ẩm mốc ở tường phòng ngủ, phòng khách. Cách kiểm tra đơn giản là khóa hết vòi và thiết bị dùng nước rồi xem đồng hồ nước có tiếp tục nhích hay không.
Ống thoát nước ngưng máy lạnh đọng hơi nước
Ống thoát nước ngưng của máy lạnh bị tắc, võng hoặc dốc sai làm nước đọng, tràn và thấm vào tường, trần quanh dàn lạnh. Ống bọc cách nhiệt kém còn đọng nước trên thân ống rồi nhỏ giọt xuống tường, trần bên dưới. Vệt ẩm loại này thường chạy dọc đường ống máy lạnh, nên cần thông tắc và chỉnh dốc ống trước khi chống thấm.
Tường ngoài, khe tiếp giáp tấm panel, quanh cửa sổ
Tường ngoài chịu nắng mưa trực tiếp, nên nước dễ vào qua vết nứt, khe giữa các tấm panel và quanh khung cửa sổ. Một nguồn kỹ thuật cho biết nước thường vào tường qua vết nứt hoặc khe hở trên lớp hoàn thiện bên ngoài. Vết ẩm hay tập trung ở góc cửa sổ, chân tường, mép tấm panel và nặng hơn sau mưa lớn có gió.
Lớp chống thấm cũ xuống cấp
Lớp chống thấm và sơn tường sau nhiều năm sẽ lão hóa, nứt chân chim và mất khả năng cản nước. Chung cư đã qua thời gian bảo hành càng dễ gặp tình trạng này ở tường ngoài, nhà vệ sinh và ban công. Nhiều chỗ thấm cùng lúc là dấu hiệu nên khảo sát tổng thể thay vì chỉ xử lý từng mảng nhỏ.
Cách chống thấm tường chung cư theo vị trí
Mỗi vị trí trong căn hộ có mức ẩm và nguyên nhân khác nhau, nên vật liệu và cách chống thấm cũng khác nhau. Dưới đây là cách xử lý ba vị trí phổ biến, để anh/chị đối chiếu tình trạng tường nhà mình.
Tường phòng ngủ, phòng khách
Tường phòng ngủ, phòng khách thường ẩm nhẹ do thấm từ tường ngoài hoặc ống nước âm, nên ưu tiên chặn nguồn trước. Thợ cạo sơn và vữa hỏng, trám nứt, quét lớp chống thấm phù hợp rồi sơn lót, sơn phủ sau khi tường khô. Anh/chị nên chọn vật liệu ít mùi vì cả nhà ở trong căn hộ ngay sau khi thi công xong.
Tường nhà vệ sinh, nhà bếp
Tường nhà vệ sinh, nhà bếp ẩm nhiều hơn do hơi nước và ống nước, nên cần chống thấm kỹ chân tường, quanh ống. Thợ kiểm tra ống cấp thoát nước và mối nối trước, rồi quét lớp chống thấm lên chân tường trước khi ốp lát lại. Nếu nước thấm sang căn hộ khác, anh/chị nên xử lý nguồn rò sớm để tránh phát sinh bồi thường.
Tường ban công, lô gia
Tường ban công, lô gia chịu nắng mưa tạt nên hay thấm qua vết nứt, chân tường và vị trí tiếp giáp sàn. Cần kiểm tra thoát nước sàn, trám nứt và chống thấm chân tường, mặt ngoài trước khi sơn hoàn thiện. Khi không tiếp cận được mặt ngoài, có thể xử lý từ phía trong bằng xi măng thẩm thấu tinh thể hoặc keo polyurethane.
Quy trình chống thấm tường chung cư đúng kỹ thuật
Quy trình đúng kỹ thuật đi từ tìm nguồn thấm, xin phép thi công đến sơn hoàn thiện, bỏ bước nào cũng dễ thấm lại. Dưới đây là quy trình 5 bước, anh/chị hoặc thợ dịch vụ chống thấm có thể đối chiếu từng bước khi nghiệm thu.
Bước 1: Tìm nguồn thấm, thử bằng đồng hồ nước
Khóa hết vòi, bồn cầu và thiết bị dùng nước rồi xem đồng hồ nước, số vẫn nhích nghĩa là có rò sau đồng hồ. Bài hướng dẫn trên SGGP không nêu thời gian quan sát cố định, nên anh/chị theo dõi đủ lâu để thấy rõ thay đổi. Nếu đồng hồ đứng yên, nguồn thấm có thể đến từ căn hộ khác, tường ngoài hoặc máy lạnh.
Bước 2: Báo ban quản lý, xin phép thi công
Anh/chị báo ban quản lý tòa nhà vị trí thấm và dự định thi công, rồi làm theo nội quy đăng ký sửa chữa. Nếu thấm từ phần chung hoặc căn hộ khác, hãy lập biên bản, chụp ảnh để các bên liên quan cùng xử lý. Một bài phân tích pháp lý nêu sửa hư hỏng phần riêng không phải xin phép, nhưng cấm đổi kết cấu chịu lực.
Bước 3: Xử lý bề mặt, cạo sơn và vữa hỏng
Cạo bỏ lớp sơn phồng, vữa bong, rỗ và rêu mốc cho đến khi gặp lớp vữa cứng, sạch. Vệ sinh bụi, trám vá các chỗ vữa vỡ và chờ vữa vá khô trước khi chống thấm. Khi cạo, thợ nên che chắn đồ đạc và gom bụi sơn, vữa để không ảnh hưởng hàng xóm.
Bước 4: Chống thấm theo vị trí
Chọn vật liệu theo vị trí: tường ngoài, ban công cần lớp chịu nắng mưa, nhà vệ sinh cần lớp chịu ẩm liên tục. Quét hoặc phun lớp chống thấm theo hướng dẫn của hãng, thường nhiều lớp, và chỉ làm khi chỗ nước đang chảy đã được chặn. Một nguồn kỹ thuật nhấn mạnh lớp phủ tinh thể xi măng chỉ thi công sau khi đã chặn chỗ nước đang chảy.
Bước 5: Chờ khô, sơn hoàn thiện
Chờ tường khô hẳn rồi mới sơn, vì sơn lên tường ẩm sẽ nhanh phồng rộp và mốc quay lại. Tài liệu sơn lót Nippon yêu cầu độ ẩm vữa dưới 16% theo máy Protimeter hoặc dưới 60% theo máy Lutron. Sau đó sơn lót chống kiềm rồi sơn phủ, một sản phẩm ghi cần chờ tối thiểu 4 giờ giữa các lớp.
Lưu ý khi thi công chống thấm tường trong chung cư
Thi công trong chung cư ảnh hưởng đến cả tòa nhà, nên ngoài kỹ thuật anh/chị cần lưu ý nội quy và hàng xóm. Dưới đây là các lưu ý giúp quá trình thi công thuận lợi hơn và hạn chế tranh chấp.
Đăng ký thi công với ban quản lý
Mỗi tòa nhà có nội quy riêng về đăng ký sửa chữa, nên anh/chị cần hỏi ban quản lý trước khi thợ vào làm. Ban quản lý có thể yêu cầu danh sách thợ, thời gian thi công và phương án giữ vệ sinh khu vực chung. Thủ tục và hồ sơ cụ thể do từng tòa nhà quy định, nên hỏi trực tiếp để không bị dừng thi công giữa chừng.
Giờ thi công, tiếng ồn, vận chuyển vật liệu
Chung cư thường giới hạn giờ thi công và giờ vận chuyển vật liệu để không làm phiền cư dân. Anh/chị nên hỏi ban quản lý về khung giờ được phép, thang máy chở vật liệu và cách che chắn hành lang. Thợ nên ưu tiên phương án ít ồn, ít bụi và dọn sạch khu vực chung sau mỗi ngày làm.
Báo hàng xóm khi cần xử lý chung
Khi nguồn thấm ở căn hộ trên, bên cạnh hoặc phần chung, anh/chị nên báo hàng xóm và ban quản lý để cùng kiểm tra. Một bài phân tích pháp lý liệt kê ảnh, video, biên bản và tin nhắn là chứng cứ cần giữ khi cần bồi thường. Cùng bài đó khuyên ưu tiên thỏa thuận nội bộ trước khi khiếu nại hoặc khởi kiện, nên anh/chị hãy trao đổi trước.
Chọn vật liệu ít mùi, an toàn trong nhà ở
Trong căn hộ kín, anh/chị nên chọn vật liệu ít mùi, gốc nước và mở cửa thông gió trong lúc thi công. Một số hãng có sơn lót ít mùi, ví dụ Nippon ODOUR-LESS SEALER ghi thời gian chờ tối thiểu 2 giờ giữa các lớp. Anh/chị nên hỏi thợ về mùi, thời gian khô và khuyến cáo an toàn của hãng trước khi trẻ nhỏ về ở.
FAQ – Câu hỏi thường gặp khi chống thấm tường chung cư
Chung cư có tự chống thấm tường được không?
Anh/chị tự xử lý được các việc nhỏ như trám vết nứt hay sơn lại, miễn là không làm hư kết cấu chịu lực. Thấm do phần chung hoặc căn hộ khác nên báo ban quản lý, còn thấm lan rộng thì nên nhờ thợ khảo sát.
Tường thấm do căn hộ trên thì ai chịu trách nhiệm sửa?
Theo một bài phân tích pháp lý, lỗi do chủ căn hộ trên thì họ phải sửa và bồi thường. Lỗi ở phần chung như ống đứng, trục kỹ thuật, mái thì đơn vị vận hành hoặc ban quản trị chịu trách nhiệm khắc phục.
Chống thấm từ bên trong có bền không?
Chống thấm từ bên trong dùng được khi không tiếp cận được mặt ngoài, nhưng phải chặn chỗ nước đang chảy trước. Hiện chưa có số năm cố định cho phương pháp này, nên độ bền phụ thuộc nguồn nước, vật liệu và tay nghề thi công.
Chống thấm tường chung cư có phải xin phép ban quản lý không?
Thủ tục thông báo và giờ thi công do từng tòa nhà quy định, nên anh/chị cần đăng ký cùng ban quản lý trước. Một bài pháp lý nêu tự ý sửa trong trường hợp cần xin phép có thể bị xử phạt và buộc khôi phục nguyên trạng.
Chi phí chống thấm tường chung cư khoảng bao nhiêu?
Chi phí phụ thuộc diện tích tường, vị trí, mức độ thấm, nguồn thấm và vật liệu, nên cần khảo sát khi báo giá. Anh/chị liên hệ Alo Việc Nhà qua hotline 0944 661 839 để được khảo sát và báo giá riêng cho từng vị trí.
